北京路沿线牛X哄哄二手房，价格松动！
———以下是正文———
“旁边美的和万科的新楼盘都卖两万五以上，我们这个次新房只要一万五，还带学区。”
“是不是很划算？”
北京路沿线的二手房，被新房虐得渣都不剩，高达1w的价差不禁让人怀疑到底是购房者的心理扭曲还是开发商的道德沦丧。
当然，今天的文章看点更在于昆明又一大佬盘——金江小区，比之前写过的市级行政中心旁边的春融锦苑、白龙潭俊园规格还要高一些。
去年年初，我们二手房攻略栏目的第一期栏目从北京路沿线的同德商圈开始，今年的二手房栏目我们继续沿着北京路向北，从北辰商圈开始看起。
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（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）
北京路，堪称昆明的形象大道。
东风广场/交三桥/北站/同德/北辰/霖雨路，几乎每两公里不到就是一个商圈，还与地铁2号线平行，交通通达性不言而喻。
先来看看北京路沿线商圈、和临近北京路的项目（次新）位置：
（从这张图也可发现金星站旁边的金刀营项目确实非常有潜力）
本身来说，配套丰富交通便利，若能叠加一些其他的优势亮点，那应该是二手房市场上的香饽饽了。
但实际上，并没有想象中那么美好。
可能是因为最近两年楼市低迷，今天我们提到的小区都有不同程度的下跌。
尤其是今年春节后，中介都要回访二手房业主房屋是否卖出or价格上有变动，实际情况中多数业主选择接受中介方降价的建议，选择降价出售。
在今天提到的几个小区中，并没有出现网传“今年年后有卖家要涨价”的情况，反而都是降价。
从金星立交桥，沿着北京路再向北走，来到了江东和城建股份的地盘。
（江东系列：好世界、鑫世界、江东花园、江东丽景园、永和府等；城建股份：北辰财富中心、欣都龙城、凤凰城、北辰小区等。其中，北辰小区和江东花园我们之前在昆明北市区的“宝藏”小区一文已经提过，欢迎点击查看）
本文提到的具体房源如下：
凤凰城（北辰·凤凰城）
在还没有同德的年代，北辰财富中心+欣都龙城才是真正的北市区门户商圈。
不过当下，同德与北辰虽也在一定程度上有某种竞争（特指商业运营），但北辰人气依旧不容小觑。
无奈的是，同样是地铁+商圈+强学校的配置，明明是板楼的凤凰城却落了下风，到底还是【年纪大了】。
1、小区环境
小区围合式布局，仅有2栋建筑。
只不过每一栋楼都包括N个单元，圆弧形围合，两栋住宅之间的缝隙即是小区的两道大门。
这个小区的楼栋建筑非常有时代印记：
（凤凰城项目全景图，图源安居客）
圆弧形围合布局，这样的楼栋布局在同期的昆明市场上比较常见，北市区还有类似布局的典型项目，和谐世纪。
浅黄/米白色+彩色，类似的外立面颜色设计在北市区更是不少，北市区伦华地产的多个项目（天骄北麓、泰旸新城、春之城等）都是浅色+彩色涂料外墙。
（只不过房龄15年+，外墙已经掉漆啦）
楼栋造型一般般，楼层还好不算高，容积率3.5，不然还真的会觉得像个【桶】。
但是不妨碍小区内部的公区优秀。
不得不说，比绝大部分北市区小区的景观设计、绿化维护都强上N倍。
围绕中央水景，两侧有步道、小桥、亭台，水面还放置了一艘船，设计上颇具巧思，且维护还算到位。
实际看下来，水景没有荒废，如果没看错的话水景中还有一个增氧泵，可能是为了养鱼？
但最初的设计应该还有叠水景观（这里倒是已经全部干涸了）。
大型乔木非常多，部分树种高达8层楼左右，比较壮观。（但地面灌木就没有维护好了，有点随意生长的感觉）
（拍摄所在楼层为8楼）
靠北辰中路上还有专门的人行入户大堂，比较方便。
一处缺点，小区靠北辰大道，即使是在绿化茂密的小区中庭，还是能听到较为明显的车流声，估计晚上更甚。
2、户型与房价
总高15~18层，1梯2户，楼层不高，又是板楼，加上这个小区的户型面积偏大，最小户型136，也决定了小区住户多以改善为主。
圆弧形的楼栋布局，户型朝向东南西北都有，且都是客厅朝小区内部，户型上虽客厅/厨房外都有阳台，但阳台面积一般。
（厨房外阳台，外面的洋房小区是北辰小区）
巅峰期（2018~2019），凤凰城二手房售价1.6~1.8w左右，也是北辰片区典型的高单价小区，不过现在价格明显下跌。
不过也有例外，去年成交一套174w左右的136户型（不过户型上好像空间全部打通了，低楼层）。
目前在售的房源中最低挂牌价为200w（3楼）、208w（8楼）。（我们在中介网站上也看到一些180w的房源，很遗憾，到了现场被证实是虚假房源）
车位外围一圈租金两三百/月左右，地下停车场400-500/月，但不一定有位置。
3、居住管理
物业为城建物业，小区三处大门（两个大门+一个人行入户大堂）均正常开放，每个门都有1~2名以上保安值守，安全系数较高。
单元门禁可正常使用，楼道内部还算干净整洁，没有乱七八糟的广告。
小区景观水池（面积还达不到人工湖的标准）中水略显浑浊，地面灌木没有较好修剪显得杂乱。
（二楼洋房离单元门太近了，三楼已经被商用）
（右侧一楼为临街商铺的铺面，没有朝小区内开门，也没有做餐饮的，都是些美容、服饰店铺）
也有小部分业主把住宅商用的情况，但总体不多，还算可控吧。
整体来说，小区维护80分左右，还算不错了。
4、购房风险
2022年之前，该小区一直划片到明通小学北辰校区，学校在全市都属于中上水平，也有不少人看中学校来买房。
因明通小学北辰校区学位较为紧张，至少前2年都有要求购房满3年/落户满2/3年的说法，总之，若考虑在这里读书，至少提前3年做准备是必须的。
其他缺点：小区低楼层容易被树木遮挡采光，低楼层阳台紧邻单元入口，靠北辰大道的楼栋略有噪音，虽有地下车位但明显感觉周边车位也较为紧张，或存在不足。
如果偏好这个位置，周边的北辰小区二手房也可关注。
尽管中介一直强调周边万科、美的的新楼盘与凤凰城的价差，但房龄问题不可忽略。
至于小区房价，倾向于认为凤凰城小区已经过了黄金期。
金江小区
从北辰继续往北走，来到霖雨桥、中汇沃尔玛附近，这里就已经来到的金江小区的【地盘】。
整个北京路两侧，西至盘龙江沿岸，横跨霖雨桥、羊肠村两个地铁站，地段好环境佳，最重要的还有圈层，堪称顶级。
金江小区，才是昆明真正的隐藏大佬盘。
懂得都懂。
先来看小区的具体分布：
如上图所示，盘龙江+地铁口边的熙苑，全别墅，无二手房源在售；靠霖雨路的涵苑最小户型270平米多，最低总价700w左右；再往北，靠北京路的旭苑组团，最小户型183平米，今年节后才调价下来，最低报价有380w左右的。
以上三个组团为真正的省zf组团，能享受师大附小金安校区学位。（仅根据2022年金安校区划片范围）
产品主要为别墅、叠加、洋房为主。
而其他的瑞园、融苑，为省guoshui、省yancao单位组团，靠盘龙江，位置也不错，小区档次较上述三个组团稍低一点。
至于靠北京路这边的云苑、曦苑，多以小高层/高层住宅为主，就更适合大众小伙伴了。
接下来咱们以融苑为主，来具体介绍一下小区情况。
1、小区环境
整个金江小区交付时间2010~2012年前后，房龄还非常新。
整个金江小区容积率仅有2.2。（从下图上看，瑞园、云苑的楼间距是最大的）
每个组团的外立面均不同，瑞园为红褐色外墙，旭苑为浅蓝色外墙，融苑为灰白色外墙。
（瑞园）
（融苑）
具体来看融苑，产品高低配，最临盘龙江一侧的为5层叠加别墅，中间为12层叠加洋房，靠北京路一侧已经开始有高层了。
（最靠江边的为叠加别墅）
（最靠北京路为高层）
小区绿化面积较大，步入其中非常直观的感受就是楼间距大，道路宽敞，中庭还有维护得不错的水景。
（小高层/洋房楼栋）
有多处休闲凉亭/廊架/座椅，也有多处小块小块的硬质地面供业主锻炼身体，树木修剪比较到位，底层灌木也没有肆意疯长的感觉。
小区维护非常不错。
另外，小区紧邻盘龙江，河道与小区之间还有70米左右宽的沿河绿化带，比较惬意。闹中取静的居住氛围和环境，确实没有什么可挑剔的。
（紧邻盘龙江）
（盘龙江）
2、产品与价格
融苑，12层洋房，1梯2户，跃层洋房，建面241平米，而我们实际拿户型图测算下来实际使用面积有将近230平米，非常宽敞了。
（建面241户型参考，图来自贝壳）
一套顶楼房源（个人认为比其他楼层更好），报价410w左右，而其他楼层的房源也有，但报价还更高一些。
总体上看，400w左右，这个价格还可以选到瑞园260平米左右的户型、旭园183平米大平层价格了。（基本都带车位）
而靠北京路这一侧的高层楼栋，160平米户型，5楼（楼层很一般了），报价220w左右。
最大的亮点还在于楼栋布局上，从西到东依次增高的楼栋，让大部分楼栋都可向西看到盘龙江沿江绿化，视野比较不错。
3、居住管理
整个金江小区都是银海物业，加之融苑是省级单位组团，管理上理论来说应该非常严格。（确实是对外比较严格，我们小伙伴站在旭苑门口拍照都被说了）
但对内管理，实际还是会出现各种各样的问题，比如老生常谈的住改商。（我们发现有七八百万一套的叠加别墅被出租用作了办公用途）
别墅区部分，可能是开发商前期没有规划好花园护栏高度和花园门款式，也导致各家的花园护栏/门头款式略不一致。
抛开上述两点缺点，小区已经水池清洁到位，灌木修剪整齐，地面、垃圾桶周围整洁干净，很不错了。
4、购房风险
高层和别墅混在一起，价差相对明显，也能侧面反应出小区居住氛围还不够纯粹。
不在师大附小金安校区划片范围内的几个苑，很有可能划片到龙头街那一片的小学去了。
同时，这一小区的房价因没有太多参照/对标楼盘，房源出售的也不多，成交也不大，加上在卖家“不差钱、慢慢卖”的心态之下，导致挂牌价有点【飘】。（可能卖家也不知道该卖多少钱）
中介小伙伴提到“金江小区涵苑的下叠加报价都是千万以上”，仅是一套下叠加，或许更多的还是圈层价值？
融苑，同一套房源两年前报460w，今年节后就变成410w。
新出一套瑞苑中空大跃层，面积286平，直接挂牌价600万。而去年同个户型的最低报价都在680~750w之间。
所以，水分得挤一挤，才更具有性价比一些。
否则，高总价的改善/豪宅市场，市场上可供买家选择的新盘也不少，那么，二手优势实际上并不算太突出。
（上图天保家园，如果考虑这个位置，预算不是太够的话，盘龙江对面的天保家园也可看一下，单价1.2w多都有，小项目，但也是洋房）
丽水雅苑
丽水雅苑，红塔集团开发。
听这开发商，就知道又是一个神仙级单位的小区。（但后期也有少部分楼栋对外出售）
2016年项目还在尾盘销售，高层住宅35平米一室9500左右单价，94平米跃层8000左右单价。
而现在类似的跃层户型依旧还是卖不起价，二手房挂牌价甚至还有一万零几百的。（不太建议考虑）
但除此以外的其他房源，尤其小高层的价格，丽水雅苑比前面提到的融苑还更高，毕竟丽水雅苑也是北市区公认的环境好、有口碑的好小区。（这也是以上几个项目中最新的一个小区，2012年交付）
1、居住环境
丽水雅苑暗黄+深红色涂料的外立面还是非常有辨识度的，且非常耐脏。
（但从远处看稍微窗户有点密密麻麻哈）
从远处看有个别外墙出现了鼓包的情况，但总体可控。
相较于前面说到的融苑，丽水雅苑的内部绿化景观设计感更强一些，具体体现在开放式水景和个性化的建筑小品上更活泼，业主的参与感强一些。
（这个中庭大概有4000多平）
（当然也会有小伙伴不太喜欢这种无护栏的水景，认为不安全）
中庭贴地大草坪、灌木、乔木多层景观，加上休闲座椅、水景，虽不排除部分水景有干涸的情况，但总体设计美商在线，比较赏心悦目。
部分区域灌木修剪不到位，稍显杂乱。
小区容积率2.71，楼间距也非常开阔。在大型乔木较多的情况下，也不会遮挡低楼层的太多采光。
（下午四五点左右，低楼层采光情况）
大致估算了一下中庭景观，约有4000~5000平米，非常不错了。
总结一下今天提到的凤凰城、融苑、丽水雅苑三个改善小区的绿化特色，
凤凰城，树最多、最茂密，植被搭配亮眼，设计也不错，但缺了修剪，灌木杂乱，影响低楼层采光；
融苑，绿化修剪好，整洁干净，维护中等，但设计上中规中矩，不够有特色；
丽水雅苑，兼顾绿化景观和中庭设计，维护中等，总体绿化景观效果最好。（也不排除有房龄新的原因）
（也是紧靠盘龙江，部分楼栋可以直接观景）
2、产品与价格
小高层为13-16层，2梯2户/2梯3户设计。
我们在现场看到一套靠中庭景观的177平米（赠送一个大花厅），2梯2户，8楼，南北通透非常舒服，方方正正，单层净高有3.1米左右，房主原报价430，今年春节后调低到402w（带车位），而中介还表示还能再谈点价。（春节后调价估计是常态哈）
但这套房源报价也已经过2w单价了，价格偏高。（又不是真洋房，总楼层还是偏高的）
其他小高层房源价格（140平米以上）多在1.4~1.8w之间，这样的价格性价比还是很不错的。
需要注意的是，部分小高层为2t3户，楼栋中间折了一下，可能导致户型不够方正。（这也是部分小高层价格差异较大的原因）
（部分小高层户型格局不够房子，参考上图，面积171左右，图来自贝壳）
高层为32层，3梯6户设计，90、123、127、130平米等挂牌价在1.4w+。
整体小区价格不算太高，环境也好，性价比比隔壁金域缇香还是高出不少。（毕竟单位小区，业主的买入成本更低，对卖出价的要求也就相应低一点）
3、居住管理
因有小户型产品，整体居住氛围还够不到【真豪宅】的档次。（高层楼栋在边缘、靠北京路一侧）
但有一说一，从小区的维护上看，草坪维护、灌木修剪、水景维护、楼道清洁、门禁管理、垃圾桶周边清洁都ok。
地下停车场除了稍微不那么明亮之外，地面整洁，无异味。
也许是房龄较新的原因，丽水雅苑给我们的感觉是这不是个10年房龄的小区，反而像交房5年内的小区。
4、购房风险
小区内部有一所普通的启梦丽水雅苑幼儿园，学校方面与前文提到的金江小区部分不带学位的组团类似，丽水雅苑也没有配套、划片到比较不错的小学。
那么就有可能去龙头街那片读了，去年是划片到颐惠园小学（今年以后还不确定），有四五公里，比较远。
真的是比较遗憾。（没有完美的楼盘呀）
一般来说，考虑丽水雅苑的二手买家，多会对比更北侧的万科金域缇香，但就居住密度来说，丽水雅苑还是更好一些。若是刚需小伙伴，这一附近还有俊发城、金领时代等。
可惜俊发城商业暂未开业，否则北京路上还会新增一个大商圈，期待会越来越好吧。
春节后，我们云南好房/昆明楼市团队跑了高新一小周边、北京路沿线二手房，中介小伙伴也确实反应看房人变多，但也是在“去年倒闭了多少家中介店铺”、“去年是在太惨了”的大前提下。
暂未发现节后二手房买家调高挂牌价的情况，反而调低的居多。
市场真相如何，亲身实地看过才会有所了解，你觉得呢。
END